Protesto de Inadimplentes Lei 13.160

Além de São Paulo, outros Estados como Rio de Janeiro e Ceará já vêm adotando o protesto como arma contra inadimplência
Coibir a inadimplência é o principal mote da Lei 13.160 sancionada pelo governador de São Paulo, José Serra. A legislação permite protestar condôminos inadimplentes e também pessoas com aluguéis em atraso. Com isso, espera-se que a situação melhore, já que a inadimplência é um dos problemas que mais vem comprometendo o futuro de um empreendimento, podendo causar prejuízos até na manutenção e desenvolvimento do condomínio.
Alguns especialistas, entretanto, temem que haja um número muito grande de protestos, afogando os cartórios. Ouvimos um administrador, o presidente de uma entidade e um advogado para tirar todas as dúvidas sobre a nova Lei. Como proceder, o que muda, como fica na prática, tudo isso o SindicoNet apurou e traz neste guia para você.

O que eles acham da lei?

Veja a opinião dos nossos entrevistados sobre a nova legislação em vigor no Estado de São Paulo:
"Esta nova legislação é um marco histórico para os condomínios. Isto porque a redução da multa no Código Civil de 20% para 2% contribuiu para um considerável aumento da inadimplência. Diante da possibilidade de ser protestado com apenas uma cota de condomínio em atraso, certamente a Lei esta nova legislação deverá desestimular o devedor por opção", afirma Juraci Baena, da Villagua Condomínios. 
"Isso é um antigo pleito das administradoras e dos síndicos. Depois do Código Civil de 2003, a multa de até 20% por atraso no condomínio caiu para 2%, isso fez com que muitos condôminos não priorizassem esse pagamento em detrimento de outras dívidas. Isso deixou uma situação difícil. O síndico arrecada e paga em nome do condomínio. Há uns quatro anos o Secovi-SP propôs o projeto de Lei à deputada Maria Lúcia Amary para tornar protestável o boleto de condomínio, já que os condôminos que não pagam continuam tendo os mesmos direitos", informa Hubert Gebara, vice-presidente do Secovi-SP.
"Não sou favorável à aplicação direta da Lei, por uma série de razões. O síndico pode contratar uma administradora, mas a palavra final é dele e ele não está preparado para avaliar se a inadimplência é passível de protesto. Nunca vi com bons olhos o protesto, justamente porque o condomínio não é comercial. Qual a vantagem de protestar o condômino? Seria como protestar seus sócios em uma empresa. É uma arma moral", avalia Cristiano de Souza Oliveira, advogado e consultor jurídico.

Como fica a situação com a nova lei?

Depois que o Código Civil limitou a multa por atraso da cota do condomínio a 2%, os especialistas afirmam que a inadimplência aumentou. Isso porque, diante dos encargos do cheque especial, mensalidade escolar e outras dívidas, a mensalidade do condomínio ficou em segundo plano, o que deve mudar com a nova Lei. Outro fator que contribui para essa situação é a morosidade da cobrança judicial, mas, a possibilidade de protesto em cartório, não deve mudar muito esse cenário. Veja outros pontos:
- Antes, os cartórios não aceitavam os protestos; com a Lei, eles são obrigados a aceitar.
- O síndico ou a administradora pode fazer o protesto diretamente no cartório, sem a necessidade de intervenção de um banco.
- Muitos síndicos podem pensar em alterações na convenção, mas isso, na visão de alguns especialistas e do próprio Secovi-SP, não será necessário. Eles indicam convocar assembléia para comunicar aos condôminos sobre a possibilidade de protesto.
- Condomínios e administradoras, antes, tentavam a negociação da dívida por três meses; agora, com apenas uma cota vencida já é possível protestar o inadimplente. "Mas não queremos protestar todo mundo, queremos continuar com a cobrança amigável", diz Hubert Gebara. Ele também acredita que o processo de cobrança será agilizado, pois, com o protesto, não será necessário uma ação de conhecimento, podendo ser impetrada diretamente a ação de cobrança.
- Com essa nova Lei, o condômino com uma cota em atraso poderá ter seu nome inscrito em instituições de proteção ao crédito (SPC e Serasa), permanecendo desta forma até a quitação do débito. Entretanto, a recomendação é que o protesto seja feito somente após a 3a. cota vencida.
- É preciso lembrar que o protesto em cartório não irá negativar o nome do inadimplente nas instituições de proteção ao crédito e ele só irá constar na lista, e isso apenas após publicação do protesto no Diário Oficial.
- A negativação do nome do inadimplente nessas instituições só acontece quando há cobrança judicial. 
- Além disso, como frisou Juraci Baena, a Lei "revoluciona o mercado imobiliário", até mesmo nos casos de locação, já que aluguéis em atraso também poderão ser alvos de protesto.
- A nova legislação também tem outro benefício. Agora, para ter efeito compulsório, a dívida não precisará chegar à Justiça; o que trará benefícios inclusive aos condôminos que precisavam arcar com o rateio da mensalidade atrasada.

Divergências

  -Para o advogado Cristiano de Souza Oliveira, a alteração da convenção é necessária sim. "Nossa Lei é clara. Você pode protestar de acordo com a Lei ou convenção. Só pode protestar título executivo; aluguel e condomínio não integram a lista de títulos executivos". A Lei, neste caso, seria a federal, que não fala em protestar condôminos ou locatários inadimplentes, sendo necessário, portanto, a inclusão da possibilidade de protesto na convenção ou por aprovação em assembléia. - Para o Secovi-SP, não há necessidade de alterar a convenção. A orientação do jurídico da entidade, segundo informou Hubert Gebara, é que o protesto já torna a dívida executável.

Como proceder para protestar?

Antes de partir para o protesto, todos especialistas recomendam a negociação, ela é uma forma de evitar desgastes e também a geração de um número grande de protestos. É recomendável também que o síndico convoque uma assembléia para informar os condôminos sobre a possibilidade do protesto. Veja como proceder:
- Importante: só poderão ser protestadas as cotas condominiais vencidas após a data de 22 de julho de 2008, que é quando a Lei foi publicada no Diário Oficial. Ou seja, a Lei não vale para cotas vencidas anteriores a esta data.
- Primeiro é preciso definir quem será protestado. A Lei fala em condômino ou possuidor, mas possuidor pode ser locatário, um parente que mora de favor, um amigo que está com a unidade emprestada. É preciso avaliar o acordo que há entre as partes quando não é o próprio dono que mora no apartamento.
- Para o Secovi-SP, no entanto, o protestado sempre será o proprietário do imóvel, já que a dívida é do imóvel e não da pessoa física. A orientação é válida, segundo a entidade, mesmo quando o apartamento estiver alugado.
- Aos inadimplentes, depois de tentar negociar, envie carta de cobrança com o aviso de protesto, a própria administradora, em condomínios que terceirizam a administração, fará esse trabalho;
- Caso não tenha sucesso só com a carta, será preciso partir para a aplicação da Lei e isso pode acontecer mesmo que haja apenas uma cota em atraso;
- O protesto pode ser solicitado pelo próprio condomínio, independente do sistema bancário;
- O documento com finalidade de protesto deve estar devidamente assinado pelo representante do condomínio;
- Além de São Paulo, Rio de Janeiro e Ceará possuem instrumento similar para protestar condôminos inadimplentes.
- Em São Paulo, apesar da aprovação da Lei, ainda não há uma lista de documentos definida para dar entrada no protesto. Mas a Corregedoria deve traçar os detalhes para o uso do recurso.
Rio e Janeiro
- No Rio de Janeiro, a Corregedoria Geral da Justiça do Rio, através do processo n° 2006.061.002511-0, definiu a seguinte relação de documentos:
a) Cópia da Convenção de Condomínio;
b) Copia da certidão em inteiro teor do Registro do Imóvel (art. 167 da Lei 6.015/73 - figurando o nome do devedor como titular de direito real sobre o imóvel);
c) Cópia da ata da assembléia que elegeu o síndico atual;
d) Cópia da ata da assembléia onde o valor da cota foi estabelecido;
e) Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa.

Em que situações deve-se protestar?

Condomínios e administradoras devem usar o bom censo ao utilizar o novo recurso que a Lei permite em São Paulo. O próprio Secovi-SP diz que o protesto dever ocorrer depois de esgotadas as possibilidades de negociação.
- "Qualquer acordo é melhor que briga", diz Hubert Gebara, que defende a negociação, envio de carta, conversa por telefone, para, depois de dois meses (depende da decisão do condomínio), partir para o protesto.
- Como falado acima, o ideal é tentar negociar, caso não haja resultado, protestar.
- A negociação evita conflitos e desgastes desnecessários.
- Essas regras podem ser definidas em assembléia. Por exemplo, só protestar após a 3a. cota vencida e após tentativa de negociação amigável e envio de carta de notificação.
- O síndico ou o administrador pode apresentar o requerimento, por escrito, em cartório. Não é preciso intervenção da instituição bancária.
- A Lei não estabelece um prazo para que se possa protestar, de forma que, cada condomínio, deve estabelecer um prazo próprio que pode variar de 15 a 60 dias.
- Antes de registrar o protesto em cartório, os condomínios precisam enviar uma carta avisando o inadimplente sobre a possibilidade de protesto da dívida e alertando sobre os prejuízos na obtenção de crédito.

Que problemas podem acontecer?

A aprovação da Lei 13.160 foi muito bem recebida pelos especialistas, alguns, entretanto, temem que um número grande de protestos possa afogar os cartórios. O Estado de São Paulo tem um número muito grande de condomínios, só isso já é um indicador de que a quantidade de protestos possa ser grande. Além disso, boa parte desses condomínios é administrada por empresas especializadas, o que possibilita a aplicação correta e imediata das vantagens que a Lei confere.
Aqui vale, mais uma vez, recorrer ao conselho do Secovi-SP, que recomenda tentar primeiro a negociação e partir para a aplicação da Lei somente quando estiverem esgotadas as chances de um acordo. Veja outros problemas que podem ocorrer:
- O proprietário pode processar o condomínio se for protestado e, antes da ação do condomínio, ter feito depósito judicial ou ainda ter optado por pagar através de depósito bancário sem identificação.
- Segundo o advogado Cristiano de Souza Oliveira, o síndico tem que ir atrás dessas informações antes de protestar para evitar problemas. Um depósito, mesmo que não identificado, significa que a pessoa pagou e não pode ser protestada.
- Outra situação, segundo o advogado, é se a possibilidade de protesto não for aprovada em convenção ou assembléia. O condômino pode alegar isso e entrar com processo contra o condomínio.
- Uma terceira situação é em relação ao nome que será protestado. Em caso de apartamento alugado, por exemplo, se o síndico protesta o locatário e ele tem contrato firmado dizendo que o proprietário é responsável pelo pagamento da cota, ele poderá processar o condomínio.
- Antes de protestar, é extremamente importante que síndicos e administradoras fiquem atentos a todos os detalhes.





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